Kolom Muchlis Patahna
Secara teknologi, sistem bagunan Strata Title atau bagunan bertingkat yang ruang-ruangnya dipakai secara individual sudah lama dikenal dan di laksanakan di beberapa kota besar Indonesia. Sistem kepemilikan gedung bertingkat tersebut adalah sistem pemilikan tunggal, dimana pemegang hak atas tanah sekaligus sebagai pemilik gedung.
Pemakai pada sistem pemilikan sebagaimana disebut di atas hanya terikat dalam bentuk hubungan hukum sewa menyewa, yang tidak memberi hak kebendaan atas obyek perjanjian sehingga pemanfaatannya bagi yang bersangkutan sangat terbatas. Pemilikan tunggal dilihat dari pemilikan tanah tempat gedung itu berdiri sehingga pemegang setifikat juga merupakan pemilik gedung.
Konsep Strata Title merupakan konsep baru dan lembaga baru yang diwujudkan melalui Undang-Undang 20 tahun 2011 tentang rumah susun yaitu konsep yang diperkenalkan melalui undang-undang tersebut yaitu dimungkinkan menerbitkan hak milik satuan rumah susun (hak milik Strata Title) ini bersifat perorangan dan terpisah di samping hak milik tersebut meliputi juga hak kepemilikan bersama atas apa yang disebut bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Semuanya merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan setifikat Strata Title yang bersangkutan.
Konsep dasar yang melandasi sertifikat Strata Title itu sendiri berpangkal pada teori-teori tentang pemilikan atas suatu benda. Menurut hukum suatu benda/ bagunan dapat dimiliki seseorang, dua orang atau bahkan lebih, yang dikenal dengan istilah kepemilikan bersama. Dalam pemilikam bersama atas satu benda/bangunan pada pokoknya dikenal dengan dua bentuk kepemilikan yaitu:
- Pemilikan bersama yang terikat (gebondem mede egendom), maka dasar utamanya adalah ikatan hukum yang terlebih dahulu ada diantara pemilik bersama. Misalnya:
- pemilikan bersama yang terdapat pada harta perkawinan.
- Pemilikan bersama yang bebas (vrij made egendom), maka antara pemilik bersama tidak terdapat ikatan hukum terlebih dahulu, selain dari hak bersama menjadi pemilik dari satu benda. Di sini ada kehendak untuk bersama sama menjadi pemilik atas suatu benda untuk digunakan bersama. Bentuk pemilikan bersama yang bebas ini yang menurut hukum romawi disebut “kondominium” yang penerapan nya di atur dengan undang undang.
Bedasarkan konsep tersebut, maka dalam undang-undang 20 tahun 2011 dirumuskan satu jenis pemilikan perorangan dan pemilikan bersama dalam suatu paket jenis pemilikan yang baru yang disebut hak milik atas satuan rumah susun (hak milik strata title), dengan pengertian sebagaimana diuraikan diatas yaitu pemilikan atas satuan unit strata title meliputi hak bersama atas bangunan benda dan tanahnya.
(Bersambung)
